Niente IMU su fabbricati inagibili se manca accatastamento
La Casssazione con la Sentenza n 27017 del 2025 ha rafforzato un principio già espresso relativo al presupposto impositivo dell'IMU, chiarendo che la mancanza del certificato di abitabilità o agibilità non incide sull’obbligo tributario.
Niente IMU su fabbricati inagibili se manca accatastamento
La Cassazione chiarisce quando non è dovuta l’IMU su immobili inagibili.
La controversia trae origine da un accertamento ICI/IMU notificato dal Comune alla Curatela fallimentare di una società per il recupero di oltre 34.000 euro di imposta dovuta su alcuni fabbricati industriali, ritenuti soggetti a tassazione per l’anno 2014.
Il curatore impugnava l’avviso sostenendo che gli immobili:
- erano inagibili, in quanto oggetto di provvedimento di demolizione;
- non risultavano utilizzati né accatastati ai fini fiscali;
- non dovevano essere inclusi nella base imponibile ICI/IMU, né ai fini sanzionatori.
Nonostante la pronuncia favorevole della Commissione tributaria regionale, il Comune ha insistito sull’assoggettabilità all’imposta, da qui il ricorso in Cassazione.
Con la Sentenza n. 27017/2025, la Corte di Cassazione ha dato ragione al Curatore, enunciando un principio molto rilevante per la prassi professionale:
- non sono soggetti a IMU (o ICI) gli immobili privi di accatastamento e inagibili di fatto, anche se formalmente dichiarati.
In particolare, la Corte ha chiarito che non basta la destinazione urbanistica a rendere l’immobile imponibile;
- l’effettiva inagibilità e la mancanza di utilizzo sono rilevanti per escludere il presupposto impositivo;
- l’assenza di accatastamento impedisce di attribuire una rendita imponibile;
- la non risposta dell’Agenzia all’interpello genera un dubbio oggettivo sull’applicabilità della norma, che esclude le sanzioni.
Per i curatori fallimentari diventa strategico verificare lo stato urbanistico e catastale degli immobili in procedura.
In presenza di provvedimenti di demolizione o fabbricati inutilizzabili, si può contestare legittimamente l’IMU e va considerato l’uso dell’interpello tributario, specie in casi di incertezza normativa.
I professioni pertanto potranno:
- fare attenzione alla qualificazione dei fabbricati ai fini dichiarativi;
- documentare lo stato di inagibilità con elementi oggettivi (verbali tecnici, ordinanze, rilievi);
- rilevare la mancanza di accatastamento può legittimare l’esclusione dell’IMU;
- utilizzare, in caso di accertamenti retroattivi, la sentenza come precedente difensivo.
